Рассмотрим особенности оценки магазинов, зданий, гостиниц. Для оценки зданий (офисов) применяют метод капитализации дохода, поскольку офисные здания применяются в целях изъятия дохода от их эксплуатации. В процессе оценки специалист оценочной компании определяет операционный доход, а также ставку капитализации. Операционный доход определяется арендной платой за помещения и эксплуатационными расходами по содержанию здания.
Для договора аренды характерна индивидуальность в условиях, ограничениях. При наличии одного арендатора эксплуатационные расходы оплачивает он. Если здание арендуют несколько арендаторов, эксплуатационные расходы оплачивает владелец, а договорами аренды предусматривается частичная оплата арендаторами расходов по эксплуатации, коммунальным услугам. Собственник здания при этом будет стремиться оплатить расходы за счет арендаторов. При обстоятельствах, когда владелец оставляет за собой часть здания, оценщик принимает во внимание следующие составляющие денежного потока: доход валовой, расходы на эксплуатацию, операционный доход, ставка капитализации. В валовый доход входят:
рентная плата арендаторов;
дохода от части здания, используемого владельцем;
возможный доход в будущем от еще не используемых площадей;
возможный доход в будущем от новых контрактов с арендаторами.
К эксплуатационным расходам относятся:
коммунальные платежи;
оплата труда обслуживающего персонала;
оплата за страхование;
оплата ремонта;
затраты на содержание лифтов;
оплата средств на уборку здания, территории;
оплата налогов.
Величина ставки капитализации зависит от типа здания, его территориального местоположения, полноты аренды строения, иных факторов риска вложения денежных средств. Величина стоимости магазинов зависит от торговых возможностей, определяемых местоположением магазина. При оценке магазина специалист оценочной компании учитывает факторы:
доходность товаров, местоположение магазина, спрос на товары;
оборот магазина;
величина валовой прибыли;
значение нормы прибыли;
величина операционных расходов на коммунальные услуги, ремонт, зарплату, налоги;
Затратный метод не обеспечивает надежную оценку магазинов. Использование метода сравнения продаж ограничено наличием информации о сделках с аналогичными объектами. Поскольку информация о величине арендных ставок достаточно открыта, то доходный метод является основным методом оценки. Специфические особенности оценки гостиниц:
Важна способность гостиницы привлечь клиентов;
Незначительное влияние на стоимость площади помещения гостиницы;
Определяющее влияние на стоимость анализа эффективного использования;
Обязательный учет класса гостиницы, ее местоположения;
